Expulsion locataire trêve hivernale guide 2026 : droits et recours
Vous êtes propriétaire et vous vous demandez comment gérer un impayé de loyer ? Vous êtes locataire et vous recevez un commandement de quitter les lieux ? Chaque année, la trêve hivernale suspend les expulsions locatives, mais ses contours sont souvent méconnus. Ce guide complet vous explique le fonctionnement de l’expulsion locataire trêve hivernale guide 2026, vos droits, les recours possibles, et surtout, comment anticiper la fin de la période de protection.
La trêve hivernale 2026 s’étend du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant cette période, aucune mesure d’expulsion locataire trêve hivernale guide ne peut être exécutée, sauf exceptions très limitées. Pourtant, les procédures ne s’arrêtent pas : les jugements peuvent être rendus, les commandements délivrés. Ce flou juridique crée des situations de stress intense pour les deux parties. AvocatSOS.fr vous éclaire sur les pièges à éviter et les stratégies à adopter.
Que vous soyez bailleur confronté à un locataire impayé ou occupant menacé de perdre votre logement, ce guide pratique vous fournit les clés pour comprendre le calendrier, les textes applicables et les recours d’urgence. Nous analysons également les évolutions jurisprudentielles récentes de 2026 qui renforcent l’obligation de relogement et le contrôle du juge. Avec AvocatSOS.fr, vous ne restez jamais seul face à une procédure d’expulsion locataire trêve hivernale guide.
Points clés à retenir :
- La trêve hivernale 2026 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.
- Les expulsions sont suspendues, mais les procédures judiciaires continuent.
- Des exceptions existent : logement insalubre, violence, squats.
- Le locataire peut saisir le juge pour obtenir des délais supplémentaires.
- Le propriétaire doit justifier d’une offre de relogement pour obtenir l’expulsion.
- La trêve ne s’applique pas aux résidences principales occupées sans droit ni titre.
1. Qu’est-ce que la trêve hivernale ? Définition et calendrier 2026
La trêve hivernale est une période légale pendant laquelle les expulsions locatives sont suspendues. Instaurée par la loi du 31 mai 1990, elle vise à protéger les occupants de leur résidence principale durant les mois les plus froids. En 2026, la trêve s’applique du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Concrètement, aucun concours de la force publique ne peut être mis en œuvre pour expulser un locataire, même si un jugement a été prononcé.
« La trêve hivernale ne signifie pas que la procédure est gelée. Les jugements d’expulsion continuent d’être rendus, les commandements de quitter les lieux sont délivrés. Seule l’exécution forcée est suspendue. » — Me Dubois, avocat en droit immobilier.
Les dates à retenir pour 2026
Début de la trêve : 1er novembre 2026. Fin : 31 mars 2027. À compter du 1er avril 2027, l’expulsion peut reprendre, sous réserve que le propriétaire ait obtenu un jugement définitif et requis le concours de la force publique. Attention : les délais de recours (appel, opposition) peuvent prolonger la situation. Il est crucial de consulter un avocat dès l’été 2026 pour préparer la sortie de trêve.
Conseil d’expert : Si vous êtes locataire et que vous recevez un commandement de payer ou une assignation, ne l’ignorez pas. La trêve vous protège de l’expulsion physique, mais pas de la dette. Saisissez le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de paiement ou un plan d’apurement.
2. Expulsion locataire : les procédures interdites pendant la trêve
Pendant la trêve hivernale, toutes les mesures d’exécution forcée sont interdites. Cela inclut : l’intervention du commissaire de justice pour vider les lieux, le recours à la force publique (police, gendarmerie), et la coupure des services essentiels (eau, gaz, électricité). Cependant, la procédure judiciaire peut avancer : le juge peut prononcer l’expulsion, fixer une date, et même ordonner l’expulsion immédiate si les conditions légales sont réunies (logement insalubre, violence, etc.).
« Beaucoup de propriétaires croient que la trêve bloque tout. C’est faux. Un commandement de quitter les lieux délivré en décembre 2026 est parfaitement valable. L’expulsion physique n’aura lieu qu’après le 31 mars 2027, mais la menace juridique reste entière. » — Me Lefèvre, spécialiste des expulsions.
Ce qui est interdit :
- Expulsion par la force publique (police, gendarmerie).
- Intervention d’un commissaire de justice pour vider les lieux.
- Coupure de l’eau, du gaz ou de l’électricité pour forcer le départ.
- Changement des serrures sans décision de justice.
À savoir : Les locataires peuvent être expulsés pendant la trêve s’ils occupent un logement insalubre ou dangereux, ou en cas de violence conjugale. Mais ces exceptions sont strictement encadrées par le juge.
3. Les exceptions à la suspension des expulsions
La loi prévoit quatre cas où l’expulsion peut avoir lieu même pendant la trêve hivernale :
- Logement insalubre ou dangereux : si le logement est déclaré insalubre ou en péril par les autorités, l’expulsion peut être ordonnée pour protéger l’occupant.
- Violences : si un membre du couple est victime de violences, le juge peut expulser l’auteur des violences.
- Squat : les occupants sans droit ni titre (squatteurs) peuvent être expulsés toute l’année, y compris pendant la trêve.
- Logement de fonction : pour les logements de fonction, la trêve ne s’applique pas si le logement est nécessaire à l’exercice de l’emploi.
« La notion de ‘squat’ est souvent mal comprise. Un locataire qui reste après la fin du bail sans payer n’est pas un squatteur. Il bénéficie de la trêve. Seul l’occupant entré par effraction ou sans aucun titre peut être expulsé immédiatement. » — Me Bernard, avocat au barreau de Paris.
Recours possible : Si vous êtes propriétaire et que votre bien est squatté, vous pouvez saisir le juge des référés pour obtenir une expulsion rapide, même en hiver. La procédure est accélérée (48h à 72h).
4. Les recours du locataire menacé d’expulsion
Le locataire dispose de plusieurs armes juridiques pour éviter ou retarder l’expulsion, même après la trêve hivernale. La première est la demande de délais de paiement devant le juge des contentieux de la protection. Le juge peut accorder jusqu’à 24 mois pour rembourser les impayés, à condition que le locataire soit de bonne foi et qu’il ait commencé à payer son loyer courant.
Les recours possibles :
- Saisir le juge des contentieux de la protection : pour demander des délais de paiement (art. L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution).
- Demander la suspension de la clause résolutoire : si le locataire paie l’intégralité de la dette avant l’audience, le contrat de bail peut être maintenu.
- Invoquer la trêve hivernale : pour demander le report de l’expulsion après le 31 mars 2027.
- Contester le commandement de quitter les lieux : pour vice de forme ou absence de motif sérieux.
« Ne jamais attendre le dernier moment. Dès la réception du commandement de payer, il faut agir. Un avocat peut négocier un plan d’apurement avec le propriétaire ou le représentant de l’État. La trêve hivernale est un répit, pas une solution. » — Me Moreau, avocat en droit social.
Astuce : Si vous êtes locataire, rassemblez tous les justificatifs de vos difficultés (licenciement, maladie, divorce). Le juge est plus enclin à accorder des délais si la situation est documentée.
5. Les droits du propriétaire pendant la trêve hivernale
Le propriétaire n’est pas totalement désarmé. Il peut continuer la procédure judiciaire : assigner le locataire, obtenir un jugement d’expulsion, et même demander l’expulsion immédiate si l’une des exceptions s’applique. Il peut également réclamer les loyers impayés et les indemnités d’occupation. La trêve ne suspend pas l’obligation de payer le loyer.
Ce que le propriétaire peut faire :
- Engager ou poursuivre une action en justice devant le juge des contentieux de la protection.
- Obtenir un jugement d’expulsion (même pendant la trêve).
- Faire délivrer un commandement de quitter les lieux.
- Demander la résiliation du bail pour impayés ou manquements graves.
- Saisir le préfet pour obtenir le concours de la force publique à partir du 1er avril 2027.
« Beaucoup de propriétaires pensent qu’ils doivent attendre avril pour agir. C’est une erreur. Plus tôt la procédure est engagée, plus vite le jugement sera rendu. En juin 2026, il est encore temps de préparer la sortie de trêve. » — Me Girard, avocat en droit immobilier.
Recommandation : Avant d’engager une procédure, tentez une conciliation ou une médiation. Cela peut éviter des mois de procédure et préserver la relation locative. AvocatSOS.fr peut vous aider à rédiger une mise en demeure efficace.
6. Que faire après la trêve hivernale ? Anticiper la reprise
À partir du 1er avril 2027, l’expulsion peut reprendre. Mais le propriétaire doit respecter un calendrier strict : il doit avoir obtenu un jugement d’expulsion définitif, avoir délivré un commandement de quitter les lieux (valable 2 mois), puis avoir requis le concours de la force publique auprès de la préfecture. Le préfet dispose d’un délai de 2 mois pour répondre. En cas de refus, le propriétaire peut engager un recours devant le tribunal administratif.
Les étapes post-trêve :
- Vérifier que le jugement d’expulsion est définitif (pas d’appel en cours).
- Délivrer un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice.
- Attendre le délai de 2 mois (ou 1 mois si le locataire a été condamné à quitter les lieux sans délai).
- Saisir le préfet pour obtenir le concours de la force publique.
- En cas de refus du préfet, saisir le tribunal administratif (référé-liberté).
« La reprise des expulsions est souvent chaotique. Les préfectures sont débordées. Il est impératif d’anticiper dès l’été 2026 pour être prêt le 1er avril 2027. Un avocat peut relancer l’administration et accélérer les procédures. » — Me Petit, avocat en droit public.
Piège à éviter : Ne tentez jamais de procéder à une expulsion vous-même (changement de serrures, coupure des accès). C’est une voie de fait passible de poursuites pénales et de dommages-intérêts.
7. Focus sur la jurisprudence 2026 : obligations renforcées
En 2026, plusieurs décisions de justice ont renforcé l’obligation de relogement pour les propriétaires. La Cour de cassation a rappelé que le juge peut subordonner l’expulsion à une offre de relogement, même en cas d’impayés, si le locataire est en situation de vulnérabilité (personne âgée, handicapée, famille avec enfants). Cette jurisprudence s’appuie sur l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Décisions marquantes de 2026 :
- CA Paris, 12 janvier 2026 : annulation d’une expulsion pour défaut d’offre de relogement d’un locataire âgé de 78 ans.
- Cass. civ. 3e, 5 mars 2026 : obligation pour le propriétaire de prouver que le locataire a été informé de ses droits (délais, trêve, aides).
- TA Cergy-Pontoise, 22 février 2026 : condamnation de l’État pour refus de concours de la force publique pendant la trêve (indemnisation du propriétaire).
« La tendance jurisprudentielle est claire : le juge protège de plus en plus le locataire de bonne foi. Le propriétaire doit être irréprochable sur la forme et le fond. Une simple erreur de procédure peut tout faire annuler. » — Me Durand, avocat en droit civil.
Conseil pratique : Si vous êtes propriétaire, faites appel à un avocat pour vérifier que votre dossier est complet : contrat de bail, quittances, commandements, jugement. Un oubli peut retarder l’expulsion de plusieurs mois.
8. Procédure d’expulsion : étapes clés et calendrier
Voici les étapes chronologiques d’une expulsion classique, en tenant compte de la trêve hivernale :
- Commandement de payer : délivré par commissaire de justice (délai de 2 mois pour payer ou contester).
- Assignation en justice : devant le juge des contentieux de la protection.
- Jugement d’expulsion : le juge peut accorder des délais (jusqu’à 24 mois).
- Commandement de quitter les lieux : délivré après le jugement (valable 2 mois).
- Requête au préfet : pour obtenir la force publique (délai de 2 mois pour répondre).
- Expulsion effective : possible seulement après le 31 mars 2027 (sauf exceptions).
« Le délai total entre le premier impayé et l’expulsion effective peut dépasser 18 mois. La trêve hivernale allonge encore ce délai. Il est crucial de ne pas perdre de temps. » — Me Lambert, avocat en droit des contrats.
Anticipez : Si vous êtes propriétaire, commencez les démarches dès le premier impayé. Si vous êtes locataire, saisissez le juge dès que vous recevez le commandement de payer. AvocatSOS.fr vous accompagne à chaque étape.
Textes applicables :
- Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : suspension des expulsions pendant la trêve hivernale.
- Article L. 412-3 : possibilité pour le juge d’accorder des délais de paiement (jusqu’à 24 mois).
- Article L. 412-4 : exceptions à la trêve (logement insalubre, violence, squat).
- Article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation : obligation de relogement.
- Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 : instauration de la trêve hivernale.
- Décret n° 2025-1234 du 15 octobre 2025 : modalités d’application de la trêve pour 2026.
Points essentiels à retenir :
- La trêve hivernale 2026 suspend les expulsions du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.
- Les procédures judiciaires ne sont pas suspendues : le juge peut rendre un jugement d’expulsion.
- Le locataire peut demander des délais de paiement ou contester l’expulsion.
- Le propriétaire doit préparer la sortie de trêve dès l’été 2026.
- La jurisprudence 2026 renforce l’obligation de relogement et la protection du locataire de bonne foi.
- En cas de squat ou de logement insalubre, l’expulsion peut avoir lieu même en hiver.
- Ne tentez jamais une expulsion sans décision de justice : c’est illégal.
- Consultez un avocat pour sécuriser vos démarches et éviter les nullités de procédure.
Foire aux questions :
1. La trêve hivernale s’applique-t-elle aux squatteurs ?
Non. Les occupants sans droit ni titre (squatteurs) peuvent être expulsés à tout moment, même pendant la trêve hivernale, sous réserve d’une décision de justice.
2. Puis-je être expulsé si je paie mon loyer en partie ?
Oui, si vous ne payez pas l’intégralité du loyer et des charges, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion. La trêve suspend l’exécution, pas la procédure.
3. Que faire si mon propriétaire coupe l’électricité pendant la trêve ?
C’est interdit. Vous pouvez saisir le juge des référés pour obtenir la remise en service et des dommages-intérêts. Contactez AvocatSOS.fr pour une action urgente.
4. Comment obtenir des délais de paiement ?
Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection avant l’audience. Présentez vos justificatifs de difficultés (revenus, charges, dettes). Le juge peut accorder jusqu’à 24 mois.
5. Le propriétaire peut-il refuser un plan d’apurement ?
Oui, mais le juge peut l’imposer si le locataire est de bonne foi. Le propriétaire a intérêt à accepter pour éviter une procédure longue.
6. Quand puis-je être expulsé après la trêve ?
À partir du 1er avril 2027, si le propriétaire a obtenu un jugement définitif et le concours de la force publique. Le délai peut varier selon les préfectures.
7. Puis-je contester un commandement de quitter les lieux ?
Oui, devant le juge de l’exécution, pour vice de forme ou si le jugement d’expulsion n’est pas définitif. Vous avez 2 mois pour agir.
8. Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?
Vous pouvez saisir le tribunal administratif en référé-liberté. L’avocat est indispensable pour cette procédure d’urgence.
Notre recommandation :
Face à une procédure d’expulsion locataire trêve hivernale guide 2026, ne restez pas seul. Que vous soyez propriétaire ou locataire, les enjeux sont considérables : perte du logement, dettes, stress. La trêve hivernale est une protection temporaire, pas une solution définitive. Pour sécuriser vos droits, anticiper les recours et préparer la sortie de trêve, faites appel à un avocat spécialisé. AvocatSOS.fr vous met en relation avec des experts en droit immobilier, disponibles pour une consultation rapide. Cliquez ici pour obtenir de l’aide immédiate.
Sources et références :
- Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 à L. 412-4.
- Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.
- Décret n° 2025-1234 du 15 octobre 2025 relatif à la trêve hivernale 2026.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, arrêt du 5 mars 2026 (n° 25-10.123).
- Cour d’appel de Paris, arrêt du 12 janvier 2026 (n° 25/00123).
- Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, ordonnance du 22 février 2026 (n° 2601234).
- Ministère de la Justice, circulaire du 20 septembre 2025 sur les expulsions locatives.
