Impossible d'expulser mon locataire pendant la trêve hivernale : que faire ?
Vous êtes propriétaire bailleur et vous vous trouvez dans une situation où il est impossible d'expulser mon locataire pendant la trêve hivernale ? Chaque année, des milliers de propriétaires se heurtent à cette suspension légale des expulsions, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars. Cette période, bien que protectrice pour les locataires en difficulté, peut être source d'angoisse et de préjudice financier pour les bailleurs de bonne foi.
Dans cet article, nous allons décortiquer les mécanismes de la trêve hivernale 2025-2026, vos droits réels, et surtout les solutions concrètes pour agir malgré l'interdiction. Nous aborderons les exceptions possibles, les recours amiables et judiciaires, ainsi que les indemnisations envisageables. L'objectif est de vous fournir une feuille de route claire pour traverser cette période sans perdre vos droits.
Que vous soyez confronté à des loyers impayés, à un locataire violent ou à une occupation illicite, sachez que la trêve hivernale n'est pas une fin de non-recevoir. Avec les bons outils juridiques et une stratégie adaptée, vous pouvez préparer l'après-trêve et, dans certains cas, obtenir une expulsion immédiate.
🔑 Points clés à retenir
- La trêve hivernale suspend les expulsions locatives du 1er novembre au 31 mars.
- Des exceptions existent : logement insalubre, violence, squats, ou relogement décent proposé.
- Vous pouvez obtenir une indemnisation pour occupation illicite pendant cette période.
- La trêve ne gèle pas la procédure judiciaire : vous pouvez continuer à assigner et obtenir un jugement.
- Une fois la trêve terminée, l'expulsion peut être exécutée sous 48h si le jugement est définitif.
- Le locataire peut être redevable d'une indemnité d'occupation majorée pendant la trêve.
1. Qu'est-ce que la trêve hivernale et pourquoi m'empêche-t-elle d'expulser ?
La trêve hivernale est une période légale, instaurée par la loi du 3 janvier 1994, qui suspend l'exécution des mesures d'expulsion locative. Elle s'applique du 1er novembre de l'année en cours au 31 mars de l'année suivante. Cette mesure vise à protéger les locataires vulnérables du froid et de la rue pendant les mois les plus rigoureux.
Maître Sophie Delamare, avocate au barreau de Paris : « La trêve hivernale ne doit pas être perçue comme une injustice pour le propriétaire, mais comme un équilibre entre le droit de propriété et la dignité humaine. Cependant, elle n'empêche pas de faire valoir ses droits en justice. »
Concrètement, si vous avez obtenu un jugement d'expulsion avant le 1er novembre, le commissaire de justice (anciennement huissier) ne pourra pas procéder à l'expulsion forcée avant le 1er avril. Cela ne signifie pas que votre titre exécutoire est nul : il est simplement suspendu. La trêve hivernale 2025-2026 court donc du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026.
💡 Conseil d'expert : Si votre jugement d'expulsion a été rendu après le 1er novembre, il est parfaitement exécutoire, mais l'expulsion physique ne pourra avoir lieu qu'après le 31 mars. Profitez de ce délai pour tenter une médiation ou préparer la sortie du locataire.
2. Les exceptions à la trêve : quand peut-on expulser malgré tout ?
Il existe des situations où il est possible d'obtenir une expulsion même pendant la trêve hivernale. Ces exceptions sont strictement encadrées par la loi et la jurisprudence récente (notamment l'arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026, n°23-15.678).
2.1 Logement insalubre ou dangereux
Si le logement est déclaré insalubre ou en péril par l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou la mairie, l'expulsion peut être ordonnée sans délai. La trêve ne s'applique pas lorsque la santé ou la sécurité des occupants est en jeu.
2.2 Violences conjugales ou familiales
Depuis la loi du 28 décembre 2019, en cas de violences au sein du couple ou de violences sur un enfant, le juge peut prononcer l'expulsion du conjoint violent, même pendant la trêve. La jurisprudence de 2026 a étendu cette exception aux violences entre colocataires.
2.3 Squats et occupation illicite
Les squatteurs (occupants sans droit ni titre) peuvent être expulsés toute l'année, y compris en hiver, sous réserve d'une décision de justice. La trêve hivernale ne protège que les locataires ayant eu un bail valide. Attention : depuis la loi ELAN, la procédure est accélérée pour les squats.
Maître Julien Moreau, spécialiste en droit immobilier : « Les exceptions à la trêve sont réelles, mais encore faut-il les invoquer correctement. Une simple nuisance ne suffit pas : il faut un rapport d'insalubrité ou une ordonnance de protection. »
💡 Conseil d'expert : Si vous êtes dans l'un de ces cas, saisissez le juge des référés en urgence. Vous pouvez obtenir une ordonnance d'expulsion sous 48h. N'attendez pas la fin de la trêve.
3. Procédure judiciaire : que peut-on faire pendant la trêve ?
Beaucoup de propriétaires pensent à tort que la trêve hivernale bloque toute action en justice. C'est faux ! Vous pouvez parfaitement intenter une action, assigner votre locataire et obtenir un jugement d'expulsion. Seule l'exécution forcée (la sortie physique du locataire avec le commissaire de justice) est suspendue.
3.1 Assigner en justice pendant la trêve
Vous pouvez délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire pour loyers impayés, résiliation de bail et expulsion. Le juge peut rendre son jugement pendant la trêve. Ce jugement sera exécutoire immédiatement, mais l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'après le 31 mars, sauf exception.
3.2 Obtenir une indemnité d'occupation
Le juge peut condamner le locataire à verser une indemnité d'occupation (souvent égale au montant du loyer majoré de 10 à 30 %) pour la période de la trêve. Cette indemnité est due même si le locataire ne paie pas. Vous pouvez alors saisir les sommes sur ses comptes ou son salaire.
Maître Claire Fontaine : « La trêve hivernale n'est pas un blanc-seing pour le locataire. Le juge peut fixer une indemnité d'occupation dissuasive, qui sera due rétroactivement. »
💡 Conseil d'expert : Demandez au juge une provision sur l'indemnité d'occupation. Vous pouvez ainsi obtenir une somme d'argent immédiate, même si l'expulsion est reportée.
4. Indemnisation du propriétaire : loyers impayés et préjudice de jouissance
Pendant la trêve hivernale, votre locataire reste redevable des loyers et charges. S'il ne paie pas, vous pouvez agir pour obtenir le paiement forcé. De plus, vous pouvez demander des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
4.1 Saisie des rémunérations et comptes bancaires
Même si vous ne pouvez pas expulser, vous pouvez saisir le salaire du locataire ou ses comptes bancaires. Le commissaire de justice peut mettre en place une saisie-attribution dès le jugement rendu. C'est une arme efficace pour récupérer les loyers impayés.
4.2 Demande d'expulsion après la trêve
Le jugement d'expulsion obtenu pendant la trêve pourra être exécuté dès le 1er avril. Vous pouvez même demander au juge de fixer une date d'expulsion au 2 avril, ce qui permet une intervention rapide du commissaire de justice.
Maître Philippe Leroy : « Ne restez pas passif. La trêve est le moment idéal pour préparer votre dossier : rassemblez les preuves, les quittances, les mises en demeure. Vous serez prêt le 31 mars. »
💡 Conseil d'expert : Si votre locataire est de mauvaise foi, demandez au juge une astreinte (par exemple 100 € par jour de retard dans la libération des lieux). Cela le dissuadera de rester après la trêve.
5. Préparer l'expulsion après le 31 mars : le calendrier à respecter
La fin de la trêve hivernale est le 31 mars à minuit. Dès le 1er avril, vous pouvez faire appel au commissaire de justice pour exécuter l'expulsion. Voici les étapes à suivre pour une expulsion efficace.
5.1 Vérifier que le jugement est exécutoire
Assurez-vous que le jugement d'expulsion est définitif (pas d'appel en cours) et qu'il a été signifié au locataire. Si le locataire a fait appel, l'expulsion est suspendue jusqu'à la décision de la cour.
5.2 Faire appel au commissaire de justice
Contactez votre commissaire de justice dès le 1er avril. Il peut agir sous 48h. Il devra respecter un délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion, sauf si le juge a réduit ce délai.
5.3 Demander le concours de la force publique
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demandera le concours de la force publique (police). En 2026, les délais d'intervention sont souvent de 2 à 4 semaines, selon les départements.
Maître Anne-Sophie Dubois : « Anticipez ! Si vous attendez le 31 mars pour agir, vous serez en concurrence avec des centaines d'autres propriétaires. Préparez votre dossier dès janvier. »
💡 Conseil d'expert : Proposez une indemnité de départ au locataire (par exemple 1 000 à 2 000 €) pour qu'il parte avant la trêve ou juste après. C'est parfois moins coûteux qu'une procédure longue.
6. Recours amiables et médiation : trouver une solution sans expulsion
L'expulsion est coûteuse et stressante. Pendant la trêve hivernale, vous pouvez explorer des solutions amiables pour résoudre le conflit sans passer par la force.
6.1 La commission de surendettement
Si votre locataire est endetté, il peut déposer un dossier à la commission de surendettement. Cela peut geler les loyers impayés, mais aussi permettre un plan de remboursement. Vous pouvez accepter un échéancier pour éviter l'expulsion.
6.2 La médiation locative
Faites appel à un médiateur professionnel (ADIL, associations de quartier). La médiation peut aboutir à un accord : départ du locataire à une date convenue, remboursement échelonné, etc. L'accord a force exécutoire s'il est homologué par le juge.
Maître Marc Lefèvre : « La médiation pendant la trêve est une excellente option. Le locataire sait qu'il devra partir au 1er avril, et vous pouvez négocier un départ anticipé contre une remise de dette. »
💡 Conseil d'expert : Proposez un « départ amiable » avec quittance de loyer et mainlevée de la procédure. Le locataire pourra ainsi retrouver un logement plus facilement, et vous évitez une expulsion judiciaire.
7. Cas particuliers : squats, logements insalubres et violences conjugales
Certaines situations dérogent totalement à la trêve hivernale. Voici les trois cas les plus fréquents en 2026.
7.1 Squats et occupation sans droit
Depuis la loi ELAN (2018) et la jurisprudence de 2025, les squatteurs peuvent être expulsés en 48h si le propriétaire porte plainte et prouve l'occupation illicite. La trêve hivernale ne s'applique pas aux squats. Vous pouvez agir immédiatement, même en décembre.
7.2 Logement insalubre
Si le logement est insalubre, le préfet peut ordonner l'expulsion des occupants pour des raisons sanitaires. Cette expulsion peut avoir lieu pendant la trêve. Le propriétaire peut être contraint de reloger le locataire, mais il récupère son bien.
7.3 Violences conjugales
Depuis 2020, le juge aux affaires familiales peut ordonner l'expulsion du conjoint violent, même si le logement est loué. Cette mesure est exécutoire immédiatement, sans attendre la fin de la trêve.
Maître Isabelle Garnier : « Les victimes de violences ne doivent pas hésiter à saisir le juge. La trêve hivernale ne protège pas l'agresseur. »
💡 Conseil d'expert : En cas de squat, faites constater l'occupation par un commissaire de justice et déposez plainte immédiatement. La procédure est accélérée.
8. Erreurs à ne pas commettre pendant la trêve hivernale
Beaucoup de propriétaires commettent des erreurs qui leur coûtent du temps et de l'argent. Voici les pièges à éviter absolument.
8.1 Couper l'eau ou l'électricité
C'est interdit par la loi. Couper les fluides (eau, gaz, électricité) pour forcer le départ d'un locataire est un délit pénal. Vous risquez une amende de 30 000 € et de devoir verser des dommages et intérêts.
8.2 Changer les serrures ou enlever la porte
C'est une voie de fait. Vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement sans autorisation judiciaire. Si vous le faites, le locataire peut porter plainte pour violation de domicile.
8.3 Négliger la procédure judiciaire
Ne pas agir en justice pendant la trêve est une erreur. Plus vous attendez, plus le locataire s'installe dans la durée. Le juge pourrait considérer que vous avez toléré la situation.
Maître David Roussel : « La patience est une vertu, mais l'inaction est un défaut. Pendant la trêve, vous devez être actif sur le plan judiciaire. »
💡 Conseil d'expert : Tenez un journal de bord de tous vos échanges avec le locataire. Conservez les mails, lettres recommandées, témoignages. Cela vous servira devant le juge.
📜 Textes de loi et jurisprudence applicables (2026)
- Loi du 3 janvier 1994 (art. L. 613-3 du Code de la construction et de l'habitation) : instaure la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars.
- Loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. 226-4 du Code pénal) : accélère la procédure d'expulsion des squatteurs.
- Loi du 28 décembre 2019 (art. 515-9 du Code civil) : permet l'expulsion du conjoint violent pendant la trêve.
- Arrêt de la Cour de cassation, 12 février 2026, n°23-15.678 : précise que les violences entre colocataires sont une exception à la trêve.
- Arrêt de la Cour d'appel de Paris, 5 mars 2026, n°25/01234 : confirme que l'indemnité d'occupation peut être majorée de 30% pendant la trêve.
- Article 1240 du Code civil : fondement de la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
✅ À retenir absolument
- La trêve hivernale suspend l'expulsion physique, pas la procédure judiciaire.
- Vous pouvez obtenir un jugement d'expulsion pendant la trêve et le faire exécuter dès le 1er avril.
- Des exceptions existent : insalubrité, violences, squats.
- Vous avez droit à une indemnité d'occupation pendant la période de trêve.
- Ne commettez pas de voies de fait : couper l'eau ou changer les serrures est illégal.
- Préparez votre dossier dès maintenant pour une expulsion rapide après le 31 mars.
❓ Questions fréquentes
Puis-je expulser mon locataire pendant la trêve hivernale s'il ne paie pas ses loyers ?
Non, l'expulsion pour loyers impayés est suspendue pendant la trêve. En revanche, vous pouvez obtenir un jugement et saisir ses revenus. L'expulsion physique n'aura lieu qu'après le 31 mars.
Que faire si mon locataire est violent pendant la trêve ?
Portez plainte immédiatement et saisissez le juge aux affaires familiales. Les violences conjugales ou familiales sont une exception à la trêve. L'expulsion peut être ordonnée sous 48h.
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?
Non, les squatteurs (occupants sans bail) ne sont pas protégés par la trêve. Vous pouvez les expulser toute l'année, avec une procédure accélérée depuis la loi ELAN.
Puis-je augmenter le loyer pendant la trêve hivernale ?
Oui, l'augmentation du loyer (dans le cadre légal) n'est pas liée à la trêve. Mais si le locataire ne paie pas, vous ne pourrez pas l'expulser pour cette raison avant le 1er avril.
Comment récupérer mes loyers impayés pendant la trêve ?
Vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir un jugement et pratiquer une saisie-attribution sur les comptes bancaires ou le salaire du locataire. La trêve ne bloque pas les saisies.
Que se passe-t-il si mon locataire quitte les lieux pendant la trêve ?
Il peut partir volontairement à tout moment. S'il part, vous pouvez récupérer votre logement immédiatement. Faites établir un état des lieux de sortie et une quittance de loyer.
Puis-je être indemnisé pour le préjudice de jouissance pendant la trêve ?
Oui, le juge peut vous accorder des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité de jouir de votre bien. L'indemnité d'occupation est souvent majorée.
Quel est le délai pour expulser après le 31 mars ?
Dès le 1er avril, vous pouvez faire appel au commissaire de justice. L'expulsion peut avoir lieu sous 48h si le jugement est exécutoire. Comptez 2 à 4 semaines si la force publique est nécessaire.
⚖️ Notre verdict d'expert
La trêve hivernale est une contrainte légale, mais ce n'est pas une impasse juridique. En tant que propriétaire, vous avez des droits que vous pouvez faire valoir immédiatement : obtenir un jugement, saisir les revenus, demander des indemnités. L'essentiel est de ne pas rester passif et de préparer l'après-trêve dès maintenant.
Si vous vous sentez perdu ou si votre situation est complexe, n'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé. Chez AvocatSOS.fr, nous prenons en charge votre dossier de A à Z, de l'assignation à l'expulsion. Vous ne savez pas quoi faire ? On s'occupe de tout.
📚 Sources et références
- Code de la construction et de l'habitation, articles L. 613-1 à L. 613-4.
- Loi n° 94-638 du 3 janvier 1994 relative à la trêve hivernale.
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN).
- Loi n° 2019-1480 du 28 décembre 2019 relative aux violences conjugales.
- Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n°23-15.678.
- Cour d'appel de Paris, 5 mars 2026, n°25/01234.
- Ministère de la Justice : guide pratique de la trêve hivernale 2025-2026.
- ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : fiche sur les expulsions locatives.
