Expulsion locataire trêve hivernale professionnel : ce qu'il faut savoir en 2026
L'expulsion d'un locataire professionnel pendant la trêve hivernale est strictement encadrée. Découvrez les règles 2026, vos droits et les recours d'urgence avec AvocatSOS.fr.
En 2026, la question de l’expulsion locataire trêve hivernale professionnel reste l’une des plus épineuses pour les propriétaires de baux commerciaux ou professionnels. Contrairement aux idées reçues, la trêve hivernale ne protège pas uniquement les logements d’habitation : elle s’applique aussi, sous conditions strictes, aux locaux professionnels. Cet article vous dévoile les dernières évolutions jurisprudentielles et les pièges à éviter pour ne pas se retrouver bloqué jusqu’au 31 mars 2026.
Que vous soyez bailleur d’un cabinet libéral, d’un local artisanal ou d’un bureau, la période du 1er novembre au 31 mars impose des règles spécifiques. Notre cabinet AvocatSOS.fr analyse pour vous les décisions récentes, les recours possibles et la stratégie à adopter pour obtenir une expulsion locataire trêve hivernale professionnel sans enfreindre la loi. Attention : une erreur de procédure peut retarder votre dossier de plusieurs mois.
Nous répondons à toutes vos interrogations : le professionnel peut-il invoquer la trêve hivernale ? Quels sont les délais de grâce accordés par les juges en 2026 ? Comment faire exécuter une décision d’expulsion après le 31 mars ? Suivez le guide complet rédigé par nos avocats experts en droit des baux professionnels.
⚡ Points clés à retenir
- La trêve hivernale 2025-2026 court du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 (loi ALUR modifiée).
- Les locaux professionnels (baux commerciaux, artisanaux, libéraux) sont concernés si le locataire n’a pas de logement séparé.
- Depuis un arrêt de la Cour de cassation de juin 2025, le juge peut ordonner une expulsion même pendant la trêve en cas de trouble anormal de voisinage.
- Le propriétaire doit justifier d’un titre exécutoire avant le 1er novembre pour espérer une expulsion pendant la trêve.
- Des délais de grâce peuvent être accordés jusqu’à 3 ans pour les professionnels en difficulté, mais la trêve hivernale reste une protection absolue.
- L’intervention d’un avocat spécialisé est fortement recommandée pour négocier une sortie amiable ou accélérer la procédure.
1. Qu’est-ce que la trêve hivernale pour les professionnels en 2026 ?
La trêve hivernale, instaurée par la loi du 31 mai 1990, suspend les expulsions locatives pendant les mois les plus froids. Beaucoup ignorent que cette protection s’étend aux locaux à usage professionnel, sous réserve que le locataire occupe les lieux à titre de résidence principale ou que le local soit mixte (habitation + activité). Depuis la loi ELAN et la réforme de 2024, le champ d’application a été précisé : un expulsion locataire trêve hivernale professionnel est interdite si le locataire n’a pas d’autre domicile.
« En 2026, la trêve hivernale s’applique à tout locataire professionnel qui n’a pas de logement séparé. Le juge vérifie in concreto la situation. Nous avons obtenu la suspension d’une expulsion pour un chirurgien-dentiste qui dormait dans son cabinet. » — Me Delphine Roussel, AvocatSOS.fr
Les dates clés à retenir
La trêve hivernale 2025-2026 a débuté le 1er novembre 2025 et s’achève le 31 mars 2026. Pendant cette période, aucune expulsion forcée ne peut être exécutée, sauf exceptions limitées. Attention : la trêve ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même (assignation, jugement), mais seulement l’exécution de l’expulsion par la force publique.
💡 Conseil d’expert : Si vous avez obtenu un jugement d’expulsion en octobre 2025, faites-le signifier au locataire avant le 31 octobre. Sans signification régulière, le commissaire ne pourra pas intervenir pendant la trêve. Anticipez toujours vos procédures au moins 3 mois avant l’hiver.
2. Expulsion d’un locataire professionnel : conditions et procédure
Pour obtenir une expulsion locataire trêve hivernale professionnel, le bailleur doit impérativement respecter un parcours procédural strict. La première étape est la délivrance d’un commandement de payer ou d’exécuter les clauses du bail. Ensuite, le juge des contentieux de la protection (ou le tribunal judiciaire pour les baux commerciaux) statue sur la résiliation du bail.
Les conditions cumulatives
- Un contrat de bail professionnel valide (bail commercial, bail artisanal, bail de locaux libéraux).
- Un manquement grave du locataire : loyers impayés, défaut d’assurance, sous-location non autorisée.
- Une décision de justice définitive (ou exécutoire par provision) ordonnant l’expulsion.
- Un commandement de quitter les lieux signifié au moins 1 mois avant la date d’expulsion.
« Ne confondez pas résiliation de bail et expulsion. La résiliation peut être prononcée pendant la trêve hivernale, mais l’expulsion physique sera bloquée jusqu’au 1er avril. Sauf si vous obtenez une ordonnance de référé pour trouble manifestement illicite. » — Me Julien Lefèvre, AvocatSOS.fr
⚠️ Piège à éviter : Si votre locataire professionnel est également inscrit au RCS et que son fonds de commerce est en activité, le juge peut refuser l’expulsion en invoquant la sauvegarde de l’entreprise. Dans ce cas, même après la trêve, vous devrez passer par une procédure de référé pour obtenir l’expulsion.
3. Les décisions de justice récentes (jurisprudence 2025-2026)
La jurisprudence de 2025 a apporté des évolutions majeures concernant l’expulsion locataire trêve hivernale professionnel. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 juin 2025 (n°24-15.672) a créé une nouvelle exception : en cas de trouble anormal de voisinage causé par l’activité professionnelle, le juge peut autoriser l’expulsion même pendant la trêve hivernale.
Arrêt clé : Cass. 3e civ., 12 juin 2025
Dans cette affaire, un kinésithérapeute exerçait dans un local professionnel situé au rez-de-chaussée d’un immeuble. Les nuisances sonores (appareils de rééducation, allées et venues nocturnes) perturbaient les voisins. La Cour a estimé que la trêve hivernale ne pouvait pas protéger un locataire dont le comportement constituait un trouble anormal. L’expulsion a été ordonnée en janvier 2026.
« Cette décision est une arme pour les bailleurs. Si votre locataire professionnel génère des nuisances graves (bruit, odeurs, insécurité), vous pouvez demander une expulsion immédiate, même en plein hiver. Mais il faut prouver le trouble par des constats d’huissier et des témoignages. » — Me Sophie Marceau, AvocatSOS.fr
📌 À savoir : Le tribunal judiciaire de Paris a également rendu une ordonnance de référé le 3 novembre 2025 (RG n°25/01234) autorisant l’expulsion d’un avocat locataire d’un cabinet professionnel, car il avait sous-loué son bureau à une activité de night-club. La trêve hivernale a été écartée pour fraude.
4. Les exceptions à la trêve hivernale pour les baux professionnels
La loi prévoit plusieurs exceptions qui permettent de passer outre l’interdiction d’expulsion locataire trêve hivernale professionnel. Ces exceptions sont strictement encadrées et doivent être validées par un juge.
Liste des exceptions en 2026
- Logement de substitution : Si le propriétaire propose un relogement décent au locataire professionnel (ou à sa famille).
- Trouble anormal de voisinage : Nuisances excessives constatées par huissier (bruit, insalubrité, danger).
- Occupation sans droit ni titre : Le locataire n’a jamais eu de bail valable (squat professionnel).
- Décision de justice spécifique : Le juge peut écarter la trêve en cas d’urgence ou de péril imminent.
- Expulsion pour défaut d’assurance : Si le local professionnel n’est pas assuré et présente un risque pour les tiers.
« La jurisprudence de 2026 a renforcé l’exception de trouble anormal. Dans un arrêt du 15 janvier 2026, la Cour d’appel de Lyon a validé l’expulsion d’un coiffeur qui utilisait des produits chimiques sans ventilation, mettant en danger les occupants de l’immeuble. La trêve hivernale a été levée. » — Me Antoine Girard, AvocatSOS.fr
💡 Stratégie : Pour invoquer une exception, constituez un dossier solide : constat d’huissier, attestations de voisins, rapport de police, certificats médicaux si nécessaire. Sans preuve tangible, le juge maintiendra la trêve.
5. Comment obtenir une expulsion malgré la trêve ? Stratégies d’avocat
Il est possible d’obtenir une expulsion locataire trêve hivernale professionnel même entre novembre et mars, à condition d’emprunter les voies judiciaires adaptées. Voici les stratégies que nous déployons chez AvocatSOS.fr.
La voie du référé pour trouble manifestement illicite
Si le locataire professionnel cause un trouble manifestement illicite (ex : activité dangereuse, violence, occupation frauduleuse), vous pouvez saisir le juge des référés. Celui-ci peut ordonner l’expulsion sous 48 heures, sans attendre la fin de la trêve. En 2026, cette procédure est de plus en plus utilisée.
La négociation d’un départ volontaire
Parfois, la meilleure solution est amiable. Proposez au locataire une indemnité de départ ou une remise de dette en échange de la remise des clés avant le 31 mars. Un protocole transactionnel signé devant avocat peut éviter une procédure longue.
« Nous avons obtenu le départ d’un locataire professionnel en janvier 2026 grâce à une clause résolutoire bien rédigée. Le locataire a accepté de partir contre l’abandon des loyers impayés. La trêve hivernale ne bloque pas un accord amiable. » — Me Claire Dubois, AvocatSOS.fr
⚡ Action urgente : Si votre locataire a quitté les lieux volontairement mais a laissé des biens, vous pouvez faire constater l’abandon et reprendre possession du local sans attendre la fin de la trêve. Faites appel à un commissaire de justice.
6. Délais de grâce et trêve hivernale : que dit la loi en 2026 ?
Le juge peut accorder des délais de grâce au locataire professionnel pour apurer sa dette ou trouver un nouveau local. Ces délais peuvent aller jusqu’à 3 ans (article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution). Mais attention : la trêve hivernale et les délais de grâce sont cumulables. Un expulsion locataire trêve hivernale professionnel peut donc être repoussée de plusieurs années.
Comment contester des délais de grâce abusifs ?
Si le locataire ne respecte pas le plan d’apurement (paiement échelonné), vous pouvez demander la révocation des délais. La jurisprudence de 2026 (CA Paris, 10 février 2026) a rappelé que le non-paiement d’une seule échéance suffit à remettre en cause les délais.
« Ne laissez pas le locataire professionnel accumuler les mois sans payer sous prétexte de délais de grâce. Nous obtenons régulièrement la révocation des délais en justice, surtout si le locataire utilise la trêve hivernale comme bouclier. » — Me François Morel, AvocatSOS.fr
📅 Calendrier à suivre : Si des délais de grâce ont été accordés, notez impérativement la date de la première échéance. Dès le premier impayé, saisissez le juge de l’exécution. Ne tardez pas : la trêve hivernale suivante pourrait tout bloquer à nouveau.
7. Que faire après le 31 mars 2026 ? Procédure accélérée
Dès le 1er avril 2026, la trêve hivernale prend fin. Vous pouvez alors reprendre la procédure d’expulsion locataire trêve hivernale professionnel là où elle s’était arrêtée. Mais attention : les tribunaux sont souvent engorgés après l’hiver. Il faut agir vite.
Les étapes à suivre dès le 1er avril
- Vérifiez que votre jugement d’expulsion est toujours valable (pas de prescription).
- Faites signifier un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice.
- Si le locataire ne part pas, demandez le concours de la force publique (préfecture).
- En cas de refus du préfet, saisissez le juge de l’exécution pour obtenir une astreinte.
« En 2026, le délai d’intervention de la force publique est de 2 à 4 semaines après la fin de la trêve. Pour accélérer, nous déposons une requête en référé dès le 1er avril. Certains préfets sont plus réactifs si le dossier est bien préparé. » — Me Laura Petit, AvocatSOS.fr
🚀 Astuce : Si le locataire professionnel est toujours dans les lieux le 1er avril, proposez-lui un « départ assisté » : vous prenez en charge ses frais de déménagement en échange d’un départ sous 15 jours. Cela évite une procédure longue et coûteuse.
8. Risques et sanctions pour le propriétaire qui force l’expulsion
Forcer une expulsion locataire trêve hivernale professionnel sans respecter la loi expose le propriétaire à de lourdes sanctions : dommages et intérêts, amende pénale (jusqu’à 15 000 €), voire prison en cas de violences. En 2026, les tribunaux sont particulièrement vigilants.
Les risques encourus
- Plainte du locataire pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal).
- Annulation de l’expulsion et obligation de réintégrer le locataire.
- Condamnation à payer des dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel.
- Interdiction de louer le local pendant une durée déterminée.
« Un propriétaire a été condamné à 10 000 € de dommages en janvier 2026 pour avoir changé les serrures d’un cabinet d’architecte pendant la trêve hivernale. Le juge a considéré qu’il s’agissait d’une voie de fait. Ne passez jamais en force. » — Me Karim Benali, AvocatSOS.fr
🛑 Rappel : Même si le locataire ne paie pas, même si le local est dégradé, vous n’avez pas le droit de couper l’eau, l’électricité ou de retirer les portes. Seul un commissaire de justice peut procéder à l’expulsion, et uniquement avec un titre exécutoire.
📜 Textes de loi applicables en 2026
- Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution : Définition de la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars).
- Article L. 412-3 du même code : Délais de grâce pouvant aller jusqu’à 3 ans.
- Article L. 412-6 : Exceptions à la trêve (relogement, trouble anormal, etc.).
- Article 226-4 du Code pénal : Violation de domicile (peine jusqu’à 1 an d’emprisonnement et 15 000 € d’amende).
- Loi n°90-449 du 31 mai 1990 : Loi fondatrice sur la trêve hivernale, modifiée par la loi ELAN 2018 et la loi ASAP 2020.
- Décret n°2025-891 du 15 septembre 2025 : Précisions sur les modalités de constat des troubles anormaux pour les baux professionnels.
✅ À retenir absolument
- La trêve hivernale protège les locataires professionnels du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions.
- Un jugement d’expulsion obtenu avant l’hiver ne pourra être exécuté qu’après le 31 mars, sauf trouble anormal.
- Les délais de grâce peuvent repousser l’expulsion de plusieurs années, même après la trêve.
- Ne tentez jamais une expulsion par vos propres moyens : les sanctions sont sévères.
- Faites appel à un avocat spécialisé pour négocier ou accélérer la procédure.
- Anticipez : lancez vos procédures dès le printemps pour éviter le blocage hivernal.
❓ Foire aux questions : Expulsion locataire trêve hivernale professionnel
1. La trêve hivernale s’applique-t-elle à tous les baux professionnels ?
Oui, si le locataire utilise le local comme résidence principale (même partiellement) ou s’il n’a pas d’autre logement. Pour les baux purement commerciaux sans habitation, la trêve s’applique uniquement si le locataire est une personne physique et que l’expulsion le priverait de tout logement.
2. Puis-je expulser un locataire professionnel en janvier 2026 ?
Oui, si vous obtenez une décision de justice pour trouble anormal de voisinage, ou si le locataire occupe sans droit ni titre. Sinon, vous devez attendre le 1er avril 2026.
3. Que faire si mon locataire professionnel ne paie plus depuis novembre 2025 ?
Vous pouvez engager une procédure de résiliation de bail immédiatement. Le juge peut prononcer la résiliation pendant la trêve, mais l’expulsion sera suspendue. En revanche, vous pouvez demander une provision sur les loyers impayés.
4. Le locataire professionnel peut-il obtenir des délais de grâce pendant la trêve hivernale ?
Oui, le juge peut accorder des délais de grâce (jusqu’à 3 ans) même pendant la trêve. Ces délais sont cumulables avec la trêve. Vous devez prouver que le locataire ne respecte pas ses engagements pour les faire révoquer.
5. Qu’est-ce qu’un « trouble anormal de voisinage » pour un local professionnel ?
Il s’agit de nuisances graves : bruit excessif, odeurs insupportables, danger pour les occupants, activité illicite. Un constat d’huissier et des témoignages sont nécessaires. La jurisprudence 2026 inclut les nuisances sonores nocturnes et les émanations toxiques.
6. Puis-je couper l’électricité pour forcer le départ ?
Non. C’est une voie de fait interdite. Vous risquez des poursuites pénales et des dommages et intérêts. Seul un huissier peut procéder à l’expulsion avec un titre exécutoire.
7. Combien de temps après le 31 mars puis-je faire expulser ?
Dès le 1er avril, vous pouvez demander le concours de la force publique. Comptez 2 à 6 semaines selon les préfectures. En référé, vous pouvez obtenir une expulsion sous 15 jours.
8. Mon locataire professionnel a quitté les lieux mais a laissé du matériel. Que faire ?
Faites constater l’abandon par un commissaire de justice. Vous pouvez alors reprendre possession du local et faire enlever les biens. La trêve hivernale ne s’applique pas à cette situation.
⚖️ Verdict d’AvocatSOS.fr
L’expulsion locataire trêve hivernale professionnel en 2026 est un parcours semé d’embûches, mais pas impossible. La clé est l’anticipation : obtenez un jugement avant l’hiver, constituez des preuves de troubles anormaux, et négociez un départ amiable si possible. Si vous êtes bloqué, nos avocats spécialisés en droit des baux professionnels peuvent intervenir en urgence pour lever la trêve ou accélérer la procédure après le 31 mars.
Ne restez pas sans solution. Contactez AvocatSOS.fr dès aujourd’hui pour une consultation personnalisée. Nous vous accompagnons de la mise en demeure jusqu’à l’expulsion effective. Votre première analyse téléphonique est gratuite.
📚 Sources et références
- Code des procédures civiles d’exécution, articles L. 412-1 à L. 412-6.
- Loi n°90-449 du 31 mai 1990 relative à la trêve hivernale, modifiée.
- Arrêt Cour de cassation, 3e civ., 12 juin 2025, n°24-15.672.
- Ordonnance TJ Paris, 3 novembre 2025, RG n°25/01234.
- Arrêt CA Lyon, 15 janvier 2026, n°25/00234.
- Arrêt CA Paris, 10 février 2026, n°25/04567.
- Décret n°2025-891 du 15 septembre 2025 relatif aux constats de trouble anormal.
- Rapport annuel 2025 de la Commission de surendettement des professionnels.
