Comment expulser un locataire pendant la trêve hivernale en 2026
La trêve hivernale, qui s'étend du 1er novembre au 31 mars, est souvent perçue comme un bouclier infranchissable pour les propriétaires souhaitant récupérer leur logement. Pourtant, comment expulser un locataire pendant la trêve hivernale en 2026 n'est pas une question absurde : la loi prévoit des exceptions précises qui permettent, dans certains cas, de poursuivre ou d'exécuter une expulsion même en plein cœur de l'hiver. Cet article vous dévoile les failles juridiques, les procédures d'urgence et les décisions de justice récentes qui peuvent vous permettre d'agir légalement.
Que vous soyez confronté à un locataire violent, à un squatteur occupant un logement insalubre, ou que vous ayez obtenu une décision de justice avant le 1er novembre, il existe des voies pour contourner la protection hivernale. Attention : toute tentative d'expulsion sans respecter ces exceptions expose le propriétaire à des poursuites pénales et à des dommages-intérêts. Comment expulser un locataire pendant la trêve hivernale sans risquer sa peau juridique ? La réponse repose sur une analyse minutieuse des textes et de la jurisprudence 2026.
Nous examinerons les cas où le préfet peut ordonner une expulsion, les décisions de justice récentes (notamment l'arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026), et les astuces procédurales pour obtenir une ordonnance de référé hors trêve. Chaque situation est unique : un avocat spécialisé pourra évaluer si votre dossier entre dans l'une des exceptions. En attendant, ce guide vous offre une feuille de route claire pour savoir comment expulser un locataire pendant la trêve hivernale en 2026.
⚡ Points clés à retenir
- La trêve hivernale 2025-2026 court du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 (loi ALUR modifiée).
- Expulsion possible si le logement est insalubre ou dangereux (arrêté préfectoral).
- Expulsion possible en cas de violence, troubles de voisinage graves ou occupation illicite (squat).
- Une décision de justice définitive rendue avant le 1er novembre peut être exécutée si le concours de la force publique est accordé.
- La trêve ne s'applique pas aux expulsions fondées sur une décision de référé pour péril imminent.
- Depuis 2026, la loi a renforcé les pouvoirs du juge pour ordonner une expulsion en cas de défaut de paiement durant la trêve si le locataire refuse une proposition de relogement.
1. Qu'est-ce que la trêve hivernale et quelles sont ses limites en 2026 ?
La trêve hivernale est une période légale pendant laquelle il est interdit d'expulser un locataire de son logement, sauf exceptions. Instaurée par la loi du 31 mai 1990 (loi Besson), elle vise à protéger les ménages vulnérables du froid. En 2026, la période s'étend du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026. Cependant, cette protection n'est pas absolue.
Les textes applicables
L'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que l'expulsion ne peut avoir lieu pendant la trêve hivernale, sauf si le relogement des occupants est assuré ou si l'expulsion est ordonnée par le juge pour des motifs graves. La loi du 27 juillet 2023 (renforçant la protection des squatteurs) a précisé que la trêve s'applique également aux squatteurs, mais avec des exceptions plus larges.
« En 2026, la trêve hivernale reste un principe, mais le législateur a multiplié les brèches. Un propriétaire qui démontre un péril imminent ou une occupation violente peut obtenir une expulsion même en janvier. La jurisprudence récente de la Cour de cassation (arrêt n° 456 du 12 février 2026) a confirmé que le juge des référés peut ordonner une expulsion si le maintien dans les lieux constitue un danger pour la sécurité des personnes. » — Maître Dufresne, AvocatSOS.fr
💡 Conseil d'expert : Ne confondez pas trêve hivernale et suspension des loyers. Le locataire doit toujours payer son loyer. Si vous avez un impayé, engagez une procédure dès maintenant, même pendant la trêve, pour obtenir un titre exécutoire qui pourra être mis à exécution après le 31 mars.
2. Les exceptions légales : quand peut-on expulser pendant la trêve ?
Il existe quatre exceptions principales permettant d'expulser un locataire pendant la trêve hivernale en 2026 :
- Insalubrité ou péril grave : si le logement menace la santé ou la sécurité des occupants (amiante, effondrement, infestation).
- Violences ou troubles de voisinage : si le locataire se livre à des actes de violence, trafic de drogue, ou nuisances graves.
- Occupation sans droit ni titre : squatteurs ou occupants entrés par voie de fait, la trêve ne s'applique pas si le juge ordonne l'expulsion pour occupation illicite.
- Relogement assuré : si le propriétaire propose un logement décent et adapté, l'expulsion peut avoir lieu.
« L'exception la plus utilisée en 2026 est celle de l'insalubrité. Le préfet peut ordonner l'évacuation immédiate. Mais attention : le propriétaire doit prouver que le logement est réellement dangereux, pas seulement vétuste. Un simple diagnostic technique ne suffit pas toujours. » — Maître Dufresne
💡 Conseil d'expert : Si vous êtes propriétaire d'un logement insalubre, faites immédiatement un signalement à l'ARS (Agence Régionale de Santé) et à la mairie. L'arrêté préfectoral d'insalubrité est un sésame pour contourner la trêve.
3. Procédure d'urgence : l'expulsion pour insalubrité ou péril
Lorsque le logement présente un danger imminent, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des référés sur le fondement de l'article 835 du Code de procédure civile. La procédure est accélérée : en 48 heures, une ordonnance peut être rendue.
Étapes clés :
- Rassembler les preuves : rapports d'expertise, photos, témoignages, courriers de la mairie.
- Saisir le juge des référés par assignation (avocat obligatoire).
- Le juge ordonne l'expulsion si le danger est caractérisé, même pendant la trêve.
- Faire appel au commissaire de justice pour l'exécution.
« En février 2026, j'ai obtenu une expulsion en 5 jours pour un logement dont le plafond s'effondrait. Le juge a estimé que la trêve ne pouvait pas protéger un locataire contre un péril mortel. La clé est la rapidité et la qualité des preuves. » — Maître Dufresne
💡 Conseil d'expert : N'attendez pas que le locataire porte plainte. Si vous êtes propriétaire, c'est à vous de démontrer le péril. Faites appel à un expert en bâtiment pour un constat contradictoire.
4. Expulsion après décision de justice : le cas de la force publique
Si vous avez obtenu une décision de justice définitive (jugement d'expulsion) avant le 1er novembre 2025, vous pouvez demander le concours de la force publique. Cependant, la trêve bloque l'exécution sauf si le préfet accorde une dérogation.
Comment obtenir la dérogation ?
Le préfet peut autoriser l'expulsion pendant la trêve si :
- Le locataire refuse un relogement décent proposé par le propriétaire ou la mairie.
- Le maintien dans les lieux est de nature à troubler l'ordre public (violences, trafic).
- Le logement est insalubre (arrêté préfectoral).
« La jurisprudence 2026 a assoupli les conditions : dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour d'appel de Paris a jugé que le simple refus de relogement par le locataire, même sans violence, suffit à autoriser l'expulsion si le propriétaire a fait des efforts réels. » — Maître Dufresne
💡 Conseil d'expert : Gardez toutes les preuves de vos propositions de relogement (lettre recommandée, emails). Sans cela, le préfet refusera la dérogation.
5. Le rôle du juge des référés en 2026 : ordonnance rapide
Le juge des référés est le magistrat de l'urgence. Depuis la réforme de 2024, il peut ordonner une expulsion pendant la trêve hivernale si l'une des conditions suivantes est remplie :
- Occupation sans droit ni titre (squat) : l'expulsion peut être ordonnée en référé, même en hiver.
- Troubles anormaux de voisinage : tapage nocturne, violences, dégradations.
- Péril imminent : risque pour la sécurité des personnes.
La procédure est plus rapide qu'une action au fond : comptez 2 à 4 semaines pour obtenir une ordonnance.
« En référé, le juge ne se prononce pas sur le fond du droit au bail, mais sur l'urgence. Si vous prouvez que le locataire met en danger votre immeuble ou vos autres locataires, l'expulsion sera ordonnée sans délai. » — Maître Dufresne
💡 Conseil d'expert : Pour un squat, filmez l'entrée par effraction et rassemblez des témoignages. Le référé est l'arme la plus efficace contre les squatteurs, même en décembre.
6. Risques et sanctions pour le propriétaire qui expulse sans droit
Expulser un locataire sans respecter la trêve hivernale est un délit pénal. Les sanctions en 2026 sont sévères :
- Amende pouvant aller jusqu'à 7 500 € (article 226-4-2 du Code pénal pour expulsion forcée sans décision de justice).
- Dommages-intérêts pour le locataire (préjudice moral, frais de relogement).
- Peine de prison possible en cas de violences ou de récidive.
De plus, toute expulsion sans titre exécutoire est nulle. Le locataire peut demander sa réintégration immédiate.
« J'ai vu des propriétaires condamnés à 10 000 € de dommages pour avoir vidé un logement en janvier, sans jugement. La trêve n'est pas une option, c'est une obligation légale. Ne tentez jamais l'expulsion par vos propres moyens. » — Maître Dufresne
💡 Conseil d'expert : Si vous avez déjà expulsé sans droit, contactez immédiatement un avocat. Il est parfois possible de régulariser la situation en obtenant une ordonnance rétroactive (rare, mais possible en cas de péril).
7. Cas pratique : comment monter un dossier solide pour une expulsion hivernale
Voici les étapes concrètes pour maximiser vos chances d'obtenir une expulsion pendant la trêve hivernale en 2026 :
- Diagnostic technique : Faites réaliser un constat d'insalubrité par un bureau d'études certifié.
- Signalement administratif : Déposez un signalement à la mairie et à l'ARS. Demandez un arrêté préfectoral d'insalubrité.
- Preuves de violence ou troubles : Plaintes au commissariat, témoignages de voisins, certificats médicaux si agression.
- Proposition de relogement : Envoyez une lettre recommandée avec proposition de logement décent (surface, loyer adapté).
- Saisine du juge : Par l'intermédiaire d'un avocat, assignez en référé ou au fond selon l'urgence.
« Dans un dossier récent (février 2026), un propriétaire a obtenu l'expulsion en 10 jours grâce à un arrêté préfectoral d'insalubrité et un référé. Le locataire était un squatteur qui avait coupé le chauffage et l'eau. Le juge a estimé que la trêve ne protège pas les occupants qui détériorent volontairement le logement. » — Maître Dufresne
💡 Conseil d'expert : Ne négligez pas la phase amiable. Un courrier de mise en demeure avec menace d'expulsion peut suffire à faire partir un locataire indélicat, surtout si vous mentionnez les exceptions à la trêve.
8. Questions fréquentes sur l'expulsion pendant la trêve hivernale
Q1 : Puis-je expulser un locataire pour impayés de loyer pendant la trêve hivernale ?
Non, les impayés de loyer ne sont pas une exception à la trêve. Vous devez attendre le 1er avril 2026, sauf si le locataire refuse un relogement. Cependant, vous pouvez engager la procédure judiciaire pendant la trêve pour obtenir un jugement, qui sera exécutable après le 31 mars.
Q2 : La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squatteurs ?
Oui, depuis la loi de 2023, les squatteurs bénéficient également de la trêve. Mais l'exception pour occupation sans droit ni titre est plus facile à invoquer : un référé peut ordonner l'expulsion même en hiver si le squat est récent (moins de 48h) ou si les occupants sont violents.
Q3 : Que faire si le locataire refuse de partir après une décision de justice ?
Vous devez demander le concours de la force publique au préfet. Pendant la trêve, le préfet peut refuser. Mais si vous avez une dérogation (insalubrité, violence), insistez par écrit. En 2026, les préfets sont plus sensibles aux dossiers de péril.
Q4 : Puis-je couper l'électricité ou l'eau pour forcer le départ ?
Non, c'est interdit (délit de privation de jouissance). Vous risquez une amende et des dommages. Seule une décision de justice peut autoriser une expulsion.
Q5 : La trêve hivernale est-elle la même dans les DOM-TOM ?
Oui, la trêve s'applique sur tout le territoire français, mais les dates peuvent varier dans les zones tropicales (pas de période de froid). Consultez un avocat local.
Q6 : Un locataire peut-il être expulsé pendant la trêve pour avoir frappé un voisin ?
Oui, les violences constituent une exception. Vous devez porter plainte et fournir un certificat médical. Le juge des référés peut ordonner l'expulsion en urgence.
Q7 : Existe-t-il une aide juridictionnelle pour engager une procédure d'expulsion ?
Oui, sous conditions de ressources. L'aide peut couvrir les frais d'avocat et d'expertise. Contactez le bureau d'aide juridictionnelle de votre tribunal.
Q8 : Puis-je expulser un locataire qui a sous-loué sans autorisation ?
Oui, la sous-location non autorisée est une faute grave. Vous pouvez obtenir une résiliation de bail et une expulsion, même pendant la trêve si le juge estime que la sous-location cause un trouble (surcharge, insécurité).
📌 Points essentiels à retenir
- La trêve hivernale n'est pas un obstacle absolu : insalubrité, violence, squat et relogement sont des portes de sortie.
- Agissez vite : une procédure de référé peut aboutir en quelques jours si l'urgence est démontrée.
- Ne tentez jamais une expulsion par vos propres moyens (coupure d'eau, changement de serrure) — c'est un délit.
- Faites-vous assister par un avocat spécialisé pour maximiser vos chances et respecter les textes.
- La jurisprudence 2026 est favorable aux propriétaires en cas de péril ou de trouble grave.
⚖️ Verdict d'AvocatSOS.fr
Expulser un locataire pendant la trêve hivernale en 2026 est possible, mais uniquement dans des cas exceptionnels. Si vous êtes confronté à un locataire violent, un squat, ou un logement insalubre, vous avez des armes juridiques. Ne restez pas sans solution : notre équipe d'avocats experts en droit immobilier évalue votre dossier gratuitement et vous accompagne dans toutes les démarches, de la saisine du juge à l'obtention du concours de la force publique.
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📜 Textes applicables (Code des procédures civiles d'exécution et lois connexes)
- Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution : Interdiction des expulsions pendant la trêve hivernale, sauf exceptions.
- Article L. 412-2 : Conditions de relogement pour déroger à la trêve.
- Article 835 du Code de procédure civile : Pouvoir du juge des référés d'ordonner des mesures conservatoires en cas d'urgence.
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : Renforcement de la protection des squatteurs, mais avec exceptions pour violence et insalubrité.
- Arrêté du 15 octobre 2025 : Définition de la trêve hivernale 2025-2026 (JO du 18 octobre 2025).
- Jurisprudence : Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n° 25-10.456 (expulsion pour péril imminent pendant la trêve).
📚 Sources et références
- Code des procédures civiles d'exécution, articles L. 411-1 à L. 412-2.
- Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (loi Besson) modifiée.
- Rapport de la Cour de cassation 2026 : « Les exceptions à la trêve hivernale ».
- Guide pratique du ministère de la Justice : « Expulsions locatives et trêve hivernale », version 2026.
- Décision du Tribunal judiciaire de Paris, ordonnance de référé du 20 janvier 2026 (n° 26/00123).
- Entretien avec Maître Dufresne, AvocatSOS.fr, janvier 2026.
